A aquisição de lotes em loteamento ainda em fase de execução e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis competente pode parecer um bom negócio, visto que as condições de pagamento e os valores são geralmente mais atrativos, entretanto, pode significar uma cilada, em razão da insegurança jurídica que esse tipo de transação oferece.
O parcelamento do solo urbano é ditado pelas diretrizes estabelecidas na Lei 6.766/79, em especial o preconizado no artigo 6º e seguintes, isto é, o projeto do parcelamento deve obrigatoriamente passar pela aprovação junto a municipalidade e em seguida ser registrado no RGI.
Se na época em que o contrato foi firmado, o loteamento ainda não havia sido regularizado de acordo com a legislação, pode-se estar diante de um grave problema.
Aquele que vende lote em parcelamento não registrado, além de ferir a boa-fé que permeia os negócios jurídicos, descumpre o previsto no art. 37 da lei supracitada, o qual proíbe a venda ou a promessa de venda de lote nessas condições, conduta tipificada como crime qualificado, de acordo com o art. 50, parágrafo único, I.
Diante dessa situação, como proceder?
A princípio, é preciso avaliar a validade do negócio jurídico.
Considerando a premissa que o objeto lícito é requisito necessário para que qualquer contrato seja válido, a venda de imóvel em loteamento irregular implica em negócio jurídico cujo objeto é ilícito. Nesse sentido, o art. 166, II e VII do Código Civil (CC), leciona que constatada a ilicitude do objeto do contrato de promessa de compra e venda, é resolvido pela nulidade.
O que significa dizer que, o promitente comprador tem o direito de desistir do negócio através da rescisão contratual com restituição dos valores pagos.
Nesse caso, é possível receber indenização por danos morais sofridos, quando esse transtorno ultrapassar o mero aborrecimento. O art. 38 da Lei nº 6.766/79, apresenta também alternativas para resolução do caso, ele por sua vez autoriza o promitente comprador a suspender o pagamento das prestações em curso e notificar o promitente vendedor para suprir a falta do Registro do Loteamento.
Atendida a notificação e suprida a falta do registro, o que fazer?
Caso o lote seja quitado, o promitente comprador deve imediatamente procurar um Tabelionato de Notas para lavrar a Escritura Pública de Compra e Venda e em seguida registrá-la.
Caso o lote ainda não tenha sido quitado poderá o promitente comprador registrar junto ao RGI o Contrato de Compromisso de Compra e Venda a fim de resguardar direitos aquisitivos?
Não. O contrato de promessa de compra e venda não se tornará válido, pelo contrário, continuará nulo, visto que o negócio jurídico nulo é insuscetível de confirmação e não convalesce com o decurso do tempo, conforme dispõe o artigo 169 do CC, ou seja, a regularização do lote em data posterior ao contrato celebrado não ratifica o negócio entabulado entre as partes. Para obter os efeitos jurídicos para o ato viciado, faz-se necessário praticá-lo novamente, seguindo, assim, todas as formalidades.
E se for desatendida pelo loteador a notificação?
Consoante ainda ao art. 38 da Lei de parcelamento, poderá o loteamento não autorizado/executado ser regularizado pela Prefeitura Municipal ou quando for o caso pelo Distrito Federal, a fim de evitar lesão aos padrões de desenvolvimento urbano e defender os direitos dos adquirentes.
Aconselha-se sempre que antes de transacionar imóveis o comprador proceda com a diligência mínima que compete a todo participante de uma compra e venda imobiliária: consultar a situação registral do bem que pretenda adquirir por meio da certidão de matrícula.
Na matrícula do imóvel encontram-se todo o histórico daquele bem e, também, todos os atos judiciais e extrajudiciais, ônus, gravames, informações que garantem uma visão ampla do negócio e a sua segurança jurídica.
